Vurderer du gaveoverføring av bolig eller fritidseiendom, men ønsker å beholde bruksrett? I så fall må du vite at det skattemessig kan det være uheldig både for deg som giver og for mottaker. Spørsmålet blir da om det i det hele tatt er hensiktsmessig å overdra eiendom med bruksrett? Innledningsvis kan det være greit å få på plass noen viktige utgangspunkter.
Litt om skattereglene ved arv og gave
Hovedregelen:
Hovedregelen ved arv og gave er skattemessig kontinuitet. Det innebærer at du som arving eller gavemottaker overtar arvelaters/givers skattemessige inngangsverdier (kostpris) og skatteposisjoner.
Ved en senere realisasjon (for eksempel salg) av en eiendom som ikke kommer under reglene om skattefritak, vil en eventuell gevinst være skattepliktig og et eventuelt tap fradragsberettiget.
Gevinst eller tap beregnes som differansen mellom utgangsverdien og inngangsverdien.
Inngangsverdien kan bestå av arvelaters/givers kjøpesum, dokumentavgift, tinglysningsgebyr og eventuelle påkostninger. Utgangsverdien er salgssum redusert med salgskostnader.
Unntak dersom tidligere eier kunne ha solgt skattefritt:
For boliger og fritidseiendommer gjelder imidlertid et unntak fra kontinuitet, dersom arvelater/giver kunne ha solgt eiendommen uten gevinstbeskatning (skattefri gevinst). Din inngangsverdi fastsettes da etter egne regler.
For egen bolig er gevinst skattefri dersom vilkår knyttet til eier- og botid er oppfylt.
- Eiertid - Salget må skje eller avtales mer enn ett år (12 måneder) etter at boligen ble ervervet (kjøpt, arvet, mottatt som gave) og
- Botid - Du som eier må ha brukt boligen til egen bolig i minst ett år (12 måneder) i løpet av de siste to årene (24 måneder) før salget skjer.
For fritidseiendom er gevinst skattefri dersom vilkårene knyttet til bruks- og eiertid er oppfylt.
- Brukstid -Du må ha brukt eiendommen som egen fritidseiendom i minst fem av de siste åtte årene.
- Eiertid - Eiendommen blir solgt eller salget blir avtalt mer enn fem år etter at den ble kjøpt, og mer enn fem år etter at den ble tatt i bruk, eller ifølge ferdigattest var oppført.
Når arvelater/giver kunne ha solgt bolig eller fritidseiendom uten gevinstbeskatning, skal mottakers inngangsverdien settes til “antatt salgsverdi” på døds/gavetidspunktet.
Begrunnelsen for denne regelen er at det ikke skal være noe forskjell på om f eks giver selger eiendommen med skattefri gevinst og deretter gir bort kontanter, eller om du overtar eiendommen og deretter selger den.
Med tanke på et fremtidig salg er det viktig å få dokumentert “antatt salgsverdi” dvs markedsverdien. Det antas at en meglervurdering på ervervstidspunktet vil være tilstrekkelig som dokumentasjon. Ta vare på dokumentasjonen. I skattemeldingen for det inntektsåret du overtar eiendommen må du oppgi inngangsverdien i forbindelse med registrering av formuesverdien på eiendommen. Du trenger ikke vedlegge selve dokumentasjonen, men den må være tilgjengelig på forespørsel.
Om eiendommen senere selges og vilkårene for skattefritt salg ikke foreligger, vil bare verdistigningen bli beskattet. Alternativet er å tilpasse seg slik at vilkårene for skattefritt salg inntrer, typisk ved å oppfylle bo- eller brukstiden.
Tilbake til hovedregelen - tidligere eier kunne ikke ha solgt bolig eller fritidseiendommen skattefritt:
Dersom arvelater/giver ikke oppfylte vilkårene for skattefritt salg gjelder hovedregelen om kontinuitet (se over). Kort fortalt innebærer det at du overtar arvelater/givers historiske inngangsverdi.
Å få klarhet i hva som var arvelaters inngangsverdien kan være arbeidskrevende. Noe enklere kan det være ved gave, dersom giver har dokumentasjonen. Se over hva som inngår i inngangsverdien:
- I skattemeldingen for det inntektsåret du overtar eiendommen må du oppgi inngangsverdien i forbindelse med registrering av formuesverdien på eiendommen. Du trenger ikke vedlegge selve dokumentasjonen, men den må være tilgjengelig på forespørsel.
- Husk at eiertid og bo/brukstid også er skatteposisjoner som omfattes av reglene om kontinuitet. Dette innebærer at du “arver” disse skatteposisjonene og kan oppfylle resterende vilkår for skattefrihet.
- Mangler botid i boligeiendom kan du flytte inn og bo der i den tiden som gjenstår før vilkårene for skattefrihet er oppfylt. For fritidseiendom kan du f eks ta eiendommen i bruk den tiden det er nødvendig for å oppnå skattefri gevinst. Deretter kan du selge uten å bli gevinstbeskattet.
Unngå skattefellene ved bruksrett
Ofte ønsker foreldregenerasjonen å overføre bolig og /eller fritidsbolig nå, men forbeholder seg bruksrett av ulikt omfang. Det kan være gode grunner til å gjennomføre overdragelsen i levende live:
- Delvis generasjonsskifte nå for å unngå fremtidige konflikter,
- Unngå vedlikeholdsarbeid/kostnader,
- Komme en mulig arveskatt i forkjøpet eller
- Unngå en situasjon hvor dagens eier(e) mister rettslig handleevne
Skattemessig kan en klausul om bruksrett være ufordelaktig både for mottaker og giver.
Inngangsverdifellen:
Som mottaker av en eiendom med bruksrett må du være klar over at bruksretten kan, om den er omfattende nok, redusere inngangsverdien. Verdien av bruksretten vil derfor påvirke en eventuell skattepliktig gevinst.
Vi har over sett at i gavetilfellene, hvor giver kunne ha solgt en bolig eller fritidseiendom skattefritt, skal inngangsverdien settes til antatt salgsverdi på ervervstidspunktet.
Dette er bare et utgangspunkt, som ikke gjelder dersom giver forbeholder seg bruksrett. I disse tilfellene skal antatt salgsverdi/markedsverdi reduseres med en kapitalisert verdi av bruksretten.
Dersom eiendommen senere realiseres og du som ny eier ikke oppfyller vilkårene for skattefritt salg, kan skattemessig gevinst bli vesentlig. En bruksrett verdsatt til kr 1,5 mill vil redusere inngangsverdien tilsvarende. Ved et senere skattepliktig salg vil følgelig skatten utgjøre kr 330 000 (skattesats 22 %).
Husk også at en bruksrett må være livsvarig. Dersom den er tidsbestemt vil verdien av bruksretten anses for å være et vederlag. Nå er ikke det noe problemstilling i de tilfeller giver kunne ha solgt skattefritt, men ellers kan det få skattemessig betydning for giver.
Fordelsfellen:
For deg som giver kan en bruksrett anses som en skattepliktig fordel som skal beskattes.
Fordelen du oppnår ved helt eller delvis vederlagsfri bruk skattlegges uansett hvordan den er oppstått. Dette gjelder også i gavetilfellene. Du oppnår da at du i stedet for å betale ordinær leie, betaler “leie” over skatteseddelen.
Men her er det også unntak. Etter sikker ligningspraksis vil ikke nære slektninger bli fordelsbeskattet for fri bruk dersom de dekker alle driftsutgifter inkludert vedlikehold. Dersom noe av driftsutgiftene dekkes, hensyntas det i beregning av fordelen.
Her er det viktig at vilkårene for vederlagsfri bruksrett blir nedfelt i gavebrev eller egen avtale. I tillegg må den underliggende realitet være at avtalen etterleves for at det skal ha virkning for skattebehandlingen.
For gavemottakeren(e) vil det ikke en avtale om vederlagsfri bruk under dette unntaket utløse noe bolig eller hyttebeskatning utover at eiendommen inngår i grunnlaget for formuesbeskatning.
Er tinglysning nødvendig?
Ved tinglysning av eiendom overført ved gave påbeløper det dokumentavgift på 2,5 %.
Mange ønsker derfor å unngå avgiften, og velger ulike løsninger på dette.
Spørsmålet er om det er nødvendig å tinglyse en overdragelse av fast eiendom. Svar på spørsmålet er omfattende, og her gis det derfor bare noen få generelle betraktninger.
For mottaker:
Det foreligger ingen plikt til å tinglyse en overdragelse av fast eiendom, men det anbefales. Du oppnår rettsvern ovenfor tredjemann, typisk beskyttelse mot at tidligere eiers kreditorer tar beslag eller utlegg i eiendommen. Uten å ha hjemmel, må du også ha samtykke fra hjemmelshaver dersom du ønsker å disponer over eiendommen, typisk ved pantsettelse.
Merk deg at en bo- eller bruksrett reduserer markedsverdien av en eiendom. Men det kan ikke ved tinglysning kreves fradrag for givers bo- eller bruksrett. Dokumentavgiften (2,5 %) beregnes ut fra dagens verdi på eiendommen, uten fradrag for nevnte heftelser. Det er verdt å merke seg at overføring av fast eiendom til lovbestemte arvinger i forbindelse med dødsfall som hovedregel er fritatt for dokumentavgift.
For giver:
Om du vil forbeholde deg borett eller andre bruksretter anbefales det at du tinglyser heftelsen. Dersom bruksretten ikke er tinglyst, kan du som rettighetshaver risikere at den tapes (ekstingveres) til en godtroende erverver av eiendommen eller en konkurrerende rettighet, eventuelt til en kreditor.
Oppsummering
Det er mange hensyn å ivareta om du ønsker å overføre bolig eller fritidseiendom nå med en omfattende bruksrett. Begrenset bruksrett er lite praktisk for egen bolig, og er nok mest praktisk for fritidsbolig. I sistnevnte tilfelle kan alternativet kan være å tilpasse bruken til en kortere periode av sesongen. Målet må være å unngå fordelsbeskatningen og reduksjon i mottakers inngangsverdi.
Om du etter dette synes det er vanskelig å ta stilling til om du skal overføre bolig eller fritidseiendom til neste generasjon, bør du kanskje sitte “stille i båten”.
Her er i så fall noen forslag til grep som kan avhjelpe fremtidige familiekonflikter:
- Et testament vil kunne ta brodden av mye uro knyttet til mulige konflikter mellom arvingene.
- En fremtidsfullmakt kan avhjelpe problemstillinger knyttet til tap av rettslig handleevne. Typisk ved at fullmakten på visse vilkår åpner opp for salg eller utdeling av midler fra foreldrene (delvis skifte).
- Familieavtale
- Ligningspraksis åpner for at det kan sees bort fra kortvarig vederlagsfri bruk ved skattlegging av både bruker og eier.
- Innføring av arveskatt vil neppe skje over natten, da dette forventes å være en prosess som går over tid. Ser en at det går i den retningen, har en tid til å områ seg og gjennomføre et generasjonsskifte før ikrafttredelse.
Det presiseres at denne artikkelen er ment som en generell orientering om regelverket, og ikke som rådgivning. Fremstillingen kan derfor ikke anses som fullstendig i alle henseender. Valg av fremgangsmåte er avhengig av de faktiske omstendigheter i den enkelte sak. Dersom du vurderer et generasjonsskifte anbefales det derfor at du i forkant søker juridisk rådgivning.